Einheitswert berechnen 2025: Die Basis für Ihre Grundsteuer
Ermitteln Sie den Einheitswert Ihrer Immobilie als Grundlage für die Grundsteuerberechnung. Unser kostenloser Online-Rechner berücksichtigt alle aktuellen Bewertungsverfahren 2025.
Einheitswert Rechner 2025
🧮 Einheitswert Rechner 2025
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Was ist der Einheitswert und warum ist er wichtig?
Der Einheitswert ist die steuerliche Bewertungsgrundlage für Ihre Immobilie und bildet die Basis für die Berechnung der Grundsteuer. Seit der Grundsteuerreform 2025 wird der Einheitswert nach neuen, aktuellen Bewertungsverfahren ermittelt.
Wichtige Fakten zum Einheitswert 2025:
- ✅ Neue Bewertung: Ersetzt veraltete Einheitswerte von 1964/1935
- 📊 Aktuelle Werte: Basiert auf aktuellen Bodenrichtwerten
- 🏠 Immobilienspezifisch: Berücksichtigt Lage, Größe und Zustand
- 🔄 Regelmäßige Anpassung: Alle 7 Jahre Neubewertung geplant
Bodenwert
Der Bodenwert wird aus dem Bodenrichtwert und der Grundstücksgröße berechnet. Er bildet die Grundlage für die Bewertung.
Gebäudewert
Der Gebäudewert berücksichtigt Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und den aktuellen Zustand der Immobilie.
Bewertungsverfahren nach Bundesländern
Jedes Bundesland wendet eigene Bewertungsverfahren an. Hier finden Sie eine Übersicht der verschiedenen Modelle:
| Bundesland | Bewertungsverfahren | Besonderheiten | Steuermesszahl |
|---|---|---|---|
| 🔵Berlin | Berliner Modell | Eigenes Verfahren mit Nettokaltmiete | 0,34‰ |
| 🟡Baden-Württemberg | BW-Modell | Bodenwertmodell ohne Gebäudebewertung | 1,0‰ |
| 🔴Bayern | Bayerisches Modell | Flächenmodell mit Äquivalenzzahlen | 0,34‰ |
| 🟢NRW | Bundesmodell | Ertragswertverfahren | 0,34‰ |
| 🟣Niedersachsen | Bundesmodell | Ertragswertverfahren | 0,34‰ |
| ⚪Weitere | Bundesmodell | Standardverfahren | 0,34‰ |
Wichtiger Hinweis:
Die Bewertungsverfahren unterscheiden sich erheblich zwischen den Bundesländern. Unser Rechner berücksichtigt automatisch das korrekte Verfahren für Ihr Bundesland.
Wie wird der Einheitswert berechnet?
1. Bodenrichtwert ermitteln
Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüssen festgelegt und ist online abrufbar.
2. Bodenwert berechnen
Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksgröße
3. Gebäudewert ermitteln
Berücksichtigt Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Zustand der Immobilie.
4. Einheitswert bilden
Einheitswert = Bodenwert + Gebäudewert (je nach Bewertungsverfahren)
Einheitswert Beispielrechnungen
Sehen Sie anhand konkreter Beispiele, wie der Einheitswert berechnet wird
Beispiel 1: Einfamilienhaus in München
📊 Berechnung (Bayerisches Modell):
- • Bodenwert: 400m² × 800€ = 320.000€
- • Gebäudewert: 140m² × 1.200€ = 168.000€
- • Altersabschlag: -15% (38 Jahre alt)
- • Einheitswert: 460.800€
Beispiel 2: Eigentumswohnung in Berlin
📊 Berechnung (Berliner Modell):
- • Bodenwert: 50m² × 1.200€ = 60.000€
- • Gebäudewert: 75m² × 2.000€ = 150.000€
- • Altersabschlag: -5% (13 Jahre alt)
- • Einheitswert: 199.500€
💡 Durchschnittliche Einheitswerte in Deutschland:
€200.000-600.000
€100.000-400.000
€500.000-2.000.000
Faktoren, die den Einheitswert beeinflussen
Diese Faktoren haben direkten Einfluss auf die Höhe Ihres Einheitswerts:
Lage
- • Bodenrichtwert
- • Infrastruktur
- • Verkehrsanbindung
- • Nachbarschaft
Größe
- • Grundstücksgröße
- • Wohnfläche
- • Nutzfläche
- • Geschossanzahl
Alter & Zustand
- • Baujahr
- • Renovierungen
- • Modernisierungen
- • Abnutzung
Ausstattung
- • Bauqualität
- • Heizungsart
- • Sanitärausstattung
- • Sonderausstattung
Häufig gestellte Fragen zum Einheitswert
Finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Einheitswert
Der Einheitswert war bis 2024 die Bewertungsgrundlage und basierte auf veralteten Werten von 1964/1935. Der neue Grundsteuerwert ersetzt seit 2025 den Einheitswert und wird nach aktuellen Bewertungsverfahren ermittelt.
Unser Rechner berechnet den neuen Grundsteuerwert nach den aktuellen Verfahren 2025.
Den Bodenrichtwert finden Sie in den BORIS-Systemen der Bundesländer:
- Online-Portale: Jedes Bundesland hat ein eigenes BORIS-Portal
- Gutachterausschüsse: Direkte Anfrage bei den örtlichen Gutachterausschüssen
- Gemeinden: Auskunft bei der örtlichen Verwaltung
- Immobilienmakler: Professionelle Bewertung
Die Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahre aktualisiert.
Das Alter der Immobilie beeinflusst den Gebäudewert durch Altersabschläge:
- 0-10 Jahre: Kein Abschlag (100% Wert)
- 11-20 Jahre: 5-15% Abschlag
- 21-40 Jahre: 15-30% Abschlag
- Über 40 Jahre: 30-50% Abschlag
Modernisierungen können den Altersabschlag reduzieren oder aufheben.
Ja, Sie können innerhalb eines Monats nach Erhalt des Bescheids Einspruch einlegen:
- Formfehler: Falsche Grundstücksgröße oder -daten
- Bewertungsfehler: Falscher Bodenrichtwert oder Gebäudebewertung
- Verfahrensfehler: Falsches Bewertungsverfahren angewendet
Nutzen Sie unseren Rechner zur Überprüfung Ihres Bescheids.
Der neue Grundsteuerwert wird alle 7 Jahre neu ermittelt:
- 2025: Erste Bewertung nach neuen Verfahren
- 2032: Erste planmäßige Neubewertung
- Zwischenbewertung: Bei erheblichen Wertänderungen
- Bei Verkauf: Automatische Neubewertung
Dies gewährleistet eine aktuelle und faire Bewertung.
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